相続した実家を売却するとき、「3,000万円特別控除が使えるのでは？」と気になる方もいるでしょう。
この制度は、相続した実家を売却したときの譲渡所得から、一定の要件を満たせば最高3,000万円を控除できる特例です。ただし、どんな相続物件でも利用できるわけではありません。
「絶対に使える」と思い込まず、最初に条件をしっかり押さえておきましょう。
この記事では、相続した実家を売却するときに利用できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」について、適用条件や期限、売却前に確認したいポイントをわかりやすく解説します。
相続した実家の3,000万円特別控除とは？
相続した実家を売却した際、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。
正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれます。
対象となるのは、亡くなった親などが住んでいた一定の家屋やその敷地を相続したケースです。
たとえば、相続した実家を売却して利益が出た場合でも、この特例を利用できれば、譲渡所得の計算上、最高3,000万円を差し引ける可能性があります。
ただし、控除できるのは「売却価格」そのものではありません。売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算した譲渡所得から控除する仕組みです。
3,000万円特別控除を利用するための主な条件
この特例には複数の条件があります。
「相続した実家だから自動的に3,000万円控除が使える」という制度ではないため、売却前に対象になるか確認することが大切です。
手遅れにならないよう、早めにチェックを始めるのがコツです。
相続した家が被相続人の居住用だったこと
原則として、相続開始の直前に亡くなった人が住んでいた家屋であることが必要です。
また、対象となる家屋には建築時期などの要件があります。
基本的には昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象です。
ただし、被相続人が老人ホームなどに入所していたケースについては、一定の要件を満たせば対象になる場合があります。
相続後から売却まで空き家の状態を保つこと
相続した家屋やその敷地について、相続から売却までの間に、事業・貸付け・居住などに利用していないことが原則として求められます。
そのため、相続後に自分や家族が住み始めたり、賃貸住宅として利用したりした場合には、特例を利用できるか慎重に確認する必要があります。
一定の耐震基準を満たすことなどが必要
古い家をそのまま売却する場合、耐震基準に関する条件があります。
売却時点で一定の耐震基準を満たしていることが必要になるほか、令和6年1月1日以後の譲渡については、売却後、翌年2月15日までの間に耐震改修または家屋の全部の取壊しなどを行うことで対象となる仕組みも設けられています。
古い実家の場合は、「そのまま売る」「耐震改修して売る」「解体して土地を売る」のどの方法を選ぶかによって確認事項が変わるため、売却前に要件を確認しておきましょう。
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する
この特例には売却期限があります。
原則として、相続が始まった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
たとえば、期限が近づいてから売却活動を始めると、査定・媒介契約・買主探し・契約・引き渡しなどに時間がかかり、期限に間に合わなくなる可能性があります。
相続した実家を売却する予定なら、早い段階で期限を確認しておくことが重要です。
相続した家そのものを売るまでの手続きについては、こちらの記事も参考にしてください。
売却価格が1億円以下であること
特例を利用するためには、売却代金が1億円以下であることも条件の一つです。
また、実家の一部を分けて売却した場合や、ほかの相続人が同じ実家に関係する部分を売却した場合などには、一定期間の売却金額を合算して判定される場合があります。
「今回の売却価格だけなら1億円以下だから大丈夫」と単純に判断しないほうがよいケースもあります。
他の相続人の売却分と合算される場合もあるので、要注意です。
3,000万円ではなく2,000万円になる場合がある
令和6年1月1日以後の譲渡では、被相続人の居住用家屋とその敷地などを相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上の場合、特別控除額は最高2,000万円となります。
相続人が複数いる実家を売却する場合は、誰がどの不動産を相続したのか、相続人が何人いるのかを確認しておきましょう。
兄弟など複数の相続人がいる場合の実家の売却については、こちらの記事も関係します。
共有名義の不動産を売るには何が必要？相続した実家を売却する方法を解説
相続した実家ならすべて対象になるわけではない
3,000万円特別控除について特に注意したいのが、「相続した実家＝対象」ではないという点です。
たとえば、次のようなケースでは、ほかの条件も含めて確認が必要です。
- 相続後に自分や家族が住んでいる
- 相続後に賃貸として利用している
- 事業用として使用している
- 建築時期などの要件を満たしていない
- 売却期限を過ぎている
- 売却価格が1億円を超えている
- 相続人が3人以上で控除額の上限が2,000万円になる
このほかにも細かな要件があるため、上記だけで適用可否を判断することはできません。
相続した実家を売る前に確認したいこと
相続登記が済んでいるか確認する
相続した実家を売却する場合、まず現在の不動産の名義を確認しておきましょう。
相続した家の売却では、相続登記や相続人の確認など、税金以外にも整理しておきたい手続きがあります。
相続した家を売却するまでの全体的な流れについては、こちらで詳しく解説しています。
相続した家を売却する流れとは？必要な手続き・費用・注意点を解説
実家を相続した後の状態を確認する
相続後に誰かが住んでいないか、賃貸していないか、事業などに利用していないかを確認しましょう。
また、親が亡くなる前に老人ホームなどへ入所していた場合には、入所の事情や実家の使用状況によって適用条件が変わる場合があります。
単に「親が亡くなる直前には実家に住んでいなかった」というだけで対象外と決めつけるのではなく、具体的な事情を確認することが大切です。
売却期限から逆算して準備する
この特例には期限があるため、「そのうち売ればいい」と先延ばしにすると、期限までの売却が難しくなることがあります。
相続した実家を売却する場合は、相続後の名義や必要書類、家の状態などを確認しながら、早めに売却計画を立てておきましょう。
3,000万円特別控除を利用するには確定申告が必要
この特例を利用する場合は、売却した翌年に確定申告をする必要があります。
特例を利用すると税金が自動的に安くなるわけではありません。
一定の書類を添えて確定申告を行い、特例の適用を受ける手続きが必要です。
国税庁では、譲渡所得の内訳書や登記事項証明書、自治体から交付される「被相続人居住用家屋等確認書」など、ケースに応じた必要書類を案内しています。
実際に利用する際は、売却する家の所在地を管轄する自治体や税務署に、必要書類と適用条件を確認しておきましょう。
相続した実家の売却で3,000万円控除を検討するときの注意点
この特例は節税につながる可能性がありますが、「3,000万円もらえる制度」ではありません。
あくまで譲渡所得から一定額を控除する制度なので、そもそも譲渡所得が発生しているのか、取得費や譲渡費用はいくらなのかによって税額は変わります。
また、3,000万円控除の条件を満たしていると思っていても、相続した家の状態や利用状況、売却時期などによって対象外になる場合があります。
特に古い実家を売却する場合は、耐震改修や解体の扱いによっても確認事項が変わるため、売却前に専門家へ相談することも検討しましょう。
まとめ｜相続した実家を売るなら控除の条件を早めに確認しよう
相続した実家を売却するときは、一定の条件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
主な確認ポイントは、次のとおりです。
- 被相続人が住んでいた一定の家屋であるか
- 家屋の建築時期などの条件を満たしているか
- 相続後から売却までの利用状況に問題がないか
- 耐震基準や取壊しに関する条件を満たしているか
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却できるか
- 売却価格が1億円以下か
- 相続人の人数によって控除額が変わらないか
- 確定申告に必要な書類を準備できるか
相続した実家を売却する予定があるなら、売却方法だけでなく、税制上の特例が利用できるかどうかも早めに確認しておくことが大切です。
なお、3,000万円特別控除は要件が細かいため、この記事だけで適用可否を確定させず、売却前に税務署や税理士などへ確認してください。
専門家に早めに相談することで、後悔のない手続きができます。
