相続した家の名義変更をしないとどうなる？相続登記の期限と放置するリスクを解説

親が亡くなり、実家や土地を相続したものの、「まだ名義変更をしていない」「今すぐ住む予定がないから、そのままにしている」という人もいるのではないでしょうか。

相続した家の名義変更をしないまま放置すると、相続登記の義務に違反して過料の対象になる可能性があります。また、将来家を売却したいと思ったときに手続きが進まなかったり、相続人が増えて名義変更が難しくなったりすることもあります。

この記事では、相続した家の名義変更をしないとどうなるのか、相続登記の期限や放置するリスク、名義変更を進めるための手続きについて解説します。

相続した家の名義変更をしないとどうなる？

相続した家の名義変更をしないままにすると、主に次のような問題が生じる可能性があります。

• 相続登記の申請義務に違反し、過料の対象になる可能性がある
• 家や土地の売却・担保設定などの手続きが進めにくくなる
• 相続人が増えて、名義変更の話し合いが難しくなる
• 相続人の一人が亡くなると、さらに相続手続きが必要になる
• 相続した家の管理や処分について、相続人同士のトラブルにつながることがある

以前は、相続登記をしなくても直ちに過料が科される制度ではありませんでした。しかし、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。

「使っていない家だから」「売る予定がないから」という理由だけで、名義変更を先延ばしにすることは避けたほうがよいでしょう。

相続した家の名義変更とは相続登記のこと

相続した家の名義変更とは、一般的には不動産の所有権の登記名義を、亡くなった人から相続人などの取得者へ変更する「相続登記」を指します。

たとえば、親が所有していた実家の登記名義が親のままになっている場合、相続によって子どもがその家を取得したとしても、登記記録上の名義は自動的に変更されるわけではありません。

相続人の間で遺産分割協議を行い、誰が家を取得するのかを決めたうえで、その内容に応じて法務局へ相続登記を申請する必要があります。

相続登記を行うことで、登記記録上の所有者が変更され、相続した不動産について権利関係を公示できるようになります。

相続登記をしない6つのリスク

1．相続登記の義務違反で過料の対象になる可能性がある

2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した人には、相続登記の申請が義務付けられています。

原則として、不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。

正当な理由がないのに申請義務を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

ここで注意したいのは、相続登記をしないと直ちに過料が科されるという意味ではないことです。法務局による確認や催告などを経て、正当な理由がない申請義務違反について過料の手続きが進められます。

また、相続人が多く戸籍の収集に時間がかかる場合や、遺言の有効性をめぐって争いがある場合など、正当な理由が認められる可能性もあります。

ただし、個別の事情によって判断されるため、「手続きが面倒」「費用をかけたくない」といった理由だけで、期限を過ぎても問題ないとは考えないようにしましょう。

2．相続した家を売却しにくくなる

相続した家を将来売却したいと考えていても、相続登記をしないままでは、売却手続きをスムーズに進められない場合があります。

不動産の売却では、売主がその不動産を売却できる権限を持っていることを確認する必要があります。しかし、登記名義が亡くなった親のままでは、現在の相続人が所有権を取得したことを登記記録上確認できません。

そのため、一般的には、相続登記を済ませてから売却手続きを進めることになります。

相続人の間で遺産分割協議がまとまっていない場合や、相続関係が複雑になっている場合は、登記の準備に時間がかかることもあります。

相続した家を売却する予定があるなら、売却を決めてから慌てて手続きを始めるのではなく、早い段階で相続登記の状況を確認しておくことが大切です。

相続した家の売却手続き全体については、次の記事で詳しく解説しています。

相続した家を売却する流れとは？必要な手続き・費用・注意点を解説

3．相続した家を担保に入れる手続きが難しくなる

相続した家を担保にして融資を受けたい場合も、相続登記をしていないことが問題になる可能性があります。

金融機関が不動産を担保に取る際には、所有者や権利関係を確認します。登記名義が亡くなった人のままでは、相続人が所有者として登記されていないため、担保設定の手続きを進める前に相続登記が必要になることがあります。

たとえば、相続した家をリフォームして活用するために融資を受けたい場合や、土地を担保にして資金を調達したい場合などです。

相続登記をしていないからといって、必ず融資を受けられないと決まるわけではありません。しかし、登記の整理が必要になり、手続きに時間がかかる可能性があります。

4．相続人が増えて名義変更が難しくなる

相続登記をしないまま時間が経過すると、相続人の一人が亡くなり、さらに相続が発生することがあります。

たとえば、親が亡くなった時点で、実家の相続人が子ども3人だったとします。その後、相続登記をしないまま子どもの一人が亡くなると、その人が持つ相続上の権利について、さらに相続人を確認しなければならない場合があります。

このように相続が何度も重なると、最初の相続時には少なかった相続関係者が増え、遺産分割協議や必要書類の収集が複雑になることがあります。

相続人の中に遠方に住んでいる人や、普段ほとんど連絡を取っていない親族がいる場合は、話し合いを進めること自体が難しくなる可能性もあります。

相続登記を早めに済ませておけば、将来の相続によって手続きが複雑になるリスクを抑えられます。

5．相続人の判断能力が低下すると手続きに影響することがある

相続登記をしないまま長期間放置すると、相続人の高齢化によって手続きが難しくなることもあります。

たとえば、遺産分割協議を行う前に相続人の一人が判断能力を失った場合、その人に代わって手続きを進めるために、成年後見制度などの利用が必要になる可能性があります。

相続人が認知症などによって判断能力を失っている場合、本人に代わって家族が自由に遺産分割協議を行えるわけではありません。

相続登記を先延ばしにした結果、相続人の状況が変わり、手続きに新たな対応が必要になることもあるため注意が必要です。

親の判断能力が低下した場合の不動産問題については、次の記事も参考にしてください。

親の判断能力が低下したら不動産はどうする？問題と対処法を解説

6．家の売却や管理について相続人同士のトラブルにつながることがある

相続した家の名義変更をしないままにしていると、誰が家を取得したのか、誰が管理費用を負担するのかなどについて、相続人同士の認識が食い違うことがあります。

遺産分割協議が済んでいない場合、相続人の間で家の扱いについて合意できていない可能性があります。

その状態で、一部の相続人が家を売却したいと考えたり、別の相続人が家を残したいと考えたりすると、話し合いが進まなくなることもあります。

また、空き家になった実家では、固定資産税や修繕費、管理費用などを誰が負担するのかという問題も生じます。

相続した家を放置せず、相続人の間で今後の扱いを確認することが大切です。

相続登記の期限はいつまで？

相続登記の申請期限は、原則として「不動産を相続によって取得したことを知った日」から3年以内です。

相続登記の義務化は、2024年4月1日から始まりました。

たとえば、2026年9月に相続によって家を取得したことを知った場合、原則として2029年9月までに相続登記を申請する必要があります。

ただし、遺産分割協議によって不動産を取得した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記を申請する義務もあります。

相続が発生した時期や、遺産分割協議が成立した時期によって期限の考え方が異なるため、自分のケースを確認することが重要です。

2024年4月1日より前に相続した家も対象になる

「相続登記の義務化が始まる前に親が亡くなったから、自分の家は対象外」と考えている人は注意が必要です。

2024年4月1日より前に相続した不動産であっても、相続登記が済んでいない場合は、原則として義務化の対象になります。

この場合、2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。

ただし、2024年4月1日以降に不動産を相続で取得したことを知った場合は、その日から3年以内が期限となります。

以前に相続した実家の名義が亡くなった親のままになっている場合は、期限を確認して早めに対応しましょう。

相続登記をしないまま家を売却できる？

相続した家を売却する場合、相続登記をしないまま売却できるのか気になる人もいるでしょう。

一般的には、相続した家を売却する前に、相続登記を済ませておく必要があります。

相続登記をしていない状態では、登記記録上の所有者が亡くなった人のままになっているため、現在の相続人が売主として手続きを進めるうえで問題が生じる可能性があります。

また、相続人の間で遺産分割協議がまとまっていなければ、誰がその家を取得するのかが決まっていない状態です。

この場合、売却を進める前に、相続人の確認や遺産分割協議などを行う必要があります。

相続した家を売却したい場合は、まず次の点を確認しましょう。

• 登記名義人が誰になっているか
• 相続人が誰なのか
• 遺言書があるか
• 遺産分割協議が済んでいるか
• 相続登記が済んでいるか

相続した家の売却には、相続登記以外にも必要な手続きや書類があります。売却を検討している場合は、相続関係の整理から始めることが大切です。

親名義の不動産売却に必要な書類は？本人・代理・相続の場合を解説

相続した家の名義変更をする流れ

相続した家の名義変更をする場合、一般的には次のような流れで進めます。

1．不動産の登記情報を確認する

まずは、相続した家や土地の登記名義人を確認します。

登記名義人が亡くなった親になっている場合は、相続登記が必要になる可能性があります。

土地と建物で登記が分かれていることもあるため、家だけでなく、土地の登記情報も確認しましょう。

2．相続人を確認する

次に、誰が相続人になるのかを確認します。

戸籍謄本などを収集し、亡くなった人の相続関係を調べます。

相続人が複数いる場合は、遺産分割協議が必要になることがあります。

3．遺言書や遺産分割協議の内容を確認する

遺言書がある場合は、その内容を確認します。

遺言書がない場合などは、相続人の間で遺産分割協議を行い、誰が家を取得するのかを決めることになります。

遺産分割協議を行った場合は、その内容を記載した遺産分割協議書を作成します。

4．必要書類を準備する

相続登記では、相続関係や不動産の状況に応じて、戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書などの書類が必要になります。

必要な書類は、遺言書の有無や相続人の状況などによって異なります。

書類を集める前に、法務局や司法書士などに必要書類を確認すると、準備を進めやすくなります。

5．法務局へ相続登記を申請する

必要な書類をそろえたら、不動産の所在地を管轄する法務局へ相続登記を申請します。

申請方法には、窓口への提出、郵送、オンライン申請などがあります。

登録免許税などの費用が必要になるため、申請前に確認しておきましょう。

遺産分割協議がまとまらない場合はどうする？

相続人の間で実家を誰が取得するのか決まらず、相続登記を進められない場合もあります。

しかし、遺産分割協議がまとまらない場合でも、相続登記の申請義務がなくなるとは限りません。

期限内に遺産分割協議がまとまらない場合には、相続人申告登記という制度を利用できる場合があります。

相続人申告登記は、相続が開始したことや、自分が相続人であることを申告することで、相続登記の申請義務を簡易に履行するための制度です。

ただし、相続人申告登記をしただけで、遺産分割によって誰が不動産を取得したのかが登記されるわけではありません。

その後、遺産分割協議がまとまった場合には、その内容に応じた相続登記が必要になります。

相続人同士で話し合いが進まない場合は、早めに法務局や司法書士などに相談し、自分の状況に合った手続きを確認しましょう。

相続した家の名義変更にかかる費用

相続登記には、主に次のような費用がかかります。

• 登録免許税
• 戸籍謄本などの証明書を取得する費用
• 必要書類の郵送費
• 司法書士などに依頼する場合の報酬

登録免許税は、不動産の固定資産税評価額などをもとに計算します。

また、相続人の人数や不動産の数、遺産分割協議の状況などによって、必要な書類や手続きの負担が変わります。

自分で手続きをする場合と、専門家に依頼する場合では費用が異なるため、事前に見積もりを確認するとよいでしょう。

相続した家の名義変更を放置しないために確認したいこと

相続した家の名義変更をまだしていない場合は、次の項目を確認してみましょう。

• 家や土地の登記名義人は誰になっているか
• いつ相続が発生したのか
• 相続登記の期限はいつなのか
• 相続人は誰なのか
• 遺言書はあるのか
• 遺産分割協議は済んでいるのか
• 相続した家を今後どうするのか

相続した家に誰も住んでいない場合でも、固定資産税や管理費用などの負担が発生することがあります。

家を残すのか、売却するのか、活用するのかを考えるときは、相続登記の状況もあわせて確認しましょう。

相続した家を放置することによる問題については、次の記事も参考になります。

親の家を相続したらどうする？困ること・必要な手続き・実家の対処方法を解説

まとめ｜相続した家の名義変更は早めに確認しよう

相続した家の名義変更をしないまま放置すると、相続登記の申請義務に違反して過料の対象になる可能性があります。

また、将来家を売却したいときに手続きが進めにくくなったり、相続人が増えて名義変更が難しくなったりすることもあります。

相続登記は、2024年4月1日から義務化されています。原則として、不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。

2024年4月1日より前に相続した不動産であっても、相続登記が済んでいない場合は義務化の対象になるため注意が必要です。

相続した家の名義変更をまだしていない場合は、登記情報や相続人、遺産分割協議の状況を確認し、早めに手続きを進めましょう。

手続きが複雑な場合や相続人同士で話し合いがまとまらない場合は、法務局や司法書士などに相談することも検討してください。