親の判断能力が低下した後の不動産問題と対処法

「親の判断能力が低下してきたけれど、実家や土地はどうすればいい？」「子どもが代わりに管理したり、売却したりできるの？」「何もせずそのままにしておいて大丈夫？」と悩んでいませんか。

親の判断能力が低下すると、これまで親本人が行っていた不動産の管理や契約が難しくなることがあります。特に、実家の売却や賃貸、建物の取り壊しなど、重要な判断を家族だけで進めることはできません。

大切なのは、問題が起きてから慌てて売却方法を探すのではなく、現在の親の判断能力と不動産の状況を確認し、必要な手続きを整理することです。

この記事では、親の判断能力が低下した後に起こりやすい不動産問題と、家族が確認しておきたい対処法について解説します。

親の判断能力が低下すると不動産で何が問題になる？

親の判断能力が低下すると、実家を所有しているだけでもさまざまな問題が生じる可能性があります。

たとえば、次のような場面です。

• 実家の売却を検討している
• 空き家になった家を管理したい
• 家を賃貸に出したい
• 老朽化した建物を解体したい
• 不動産に関する契約を変更したい
• 親に代わって不動産会社と話をしたい

普段の掃除や見回りなど、事実上の管理を家族が行うことはできますが、親名義の不動産について重要な法律行為を家族が自由にできるわけではありません。

特に売却などを考えている場合は、親本人の判断能力が現在どの程度なのかを確認することが重要です。

親の判断能力が低下した後に家族だけでできないこと

「親の家だから、子どもが代わりに手続きすればいい」と考えてしまうかもしれません。

しかし、親名義の不動産を売却したり、重要な契約を結んだりする場合、単に親子関係があるというだけでは子どもが代理人として手続きを進めることはできません。

たとえば、親が所有する実家を子どもが売却したい場合でも、親本人に売却について判断できる状態なのか、正式な代理権があるのかなどを確認する必要があります。

親名義の家を子どもが売却する場合の具体的な考え方については、「親名義の家は売却できる？子どもが売る場合の手続き方法を解説」で詳しく解説しています。

まず確認したいのは親の現在の判断能力

不動産について何か手続きを始める前に、まず確認したいのが親本人の判断能力です。

ここで重要なのは、「認知症と診断されたかどうか」だけで判断しないことです。

不動産の売却や契約について本人が内容を理解して判断できる状態なのか、家族が状況を整理して確認する必要があります。

たとえば、次のような点を確認します。

• 自分が所有している不動産について理解しているか
• 売却や賃貸などの話を理解できるか
• 契約によって何が変わるのかを理解できるか
• 売却するかどうかを本人が判断できるか
• 不動産会社などとの話し合いの内容を理解できるか

判断能力の程度によって必要になる制度や手続きが変わるため、家族だけで「もう売れない」「子どもが全部できる」と決めつけないことも大切です。

親の不動産を家族が管理する場合に確認すること

親が不動産を所有したまま、子どもが実家の管理をするケースもあります。

たとえば、親が施設や病院に入り、実家が空き家になった場合です。

この場合、家族が定期的に訪問して換気や清掃をしたり、郵便物を確認したりすることは考えられます。

一方で、管理していることと、親の不動産について法律上の手続きを代理できることは別です。

親の家を子どもが管理するときに確認すべき手続きや注意点については、「親の家を子どもが管理するには？必要な手続きと注意点を解説」も参考になります。

親の判断能力が低下した後に考えられる対処法

親の判断能力が低下した後の不動産問題では、状況に応じていくつかの対応を検討します。

1. 現在の状態を確認して管理を続ける

すぐに売却する必要がなく、実家を維持できるのであれば、まずは適切な管理を続ける方法があります。

空き家になっている場合は、換気、清掃、庭の管理、漏水や雨漏りの確認などを定期的に行います。

遠方に住んでいるなどの理由で家族による管理が難しい場合は、空き家管理サービスなどの利用を検討する方法もあります。

2. 成年後見制度の利用を検討する

親の判断能力が低下し、本人による契約や財産管理が難しくなっている場合には、成年後見制度などの利用を検討することがあります。

成年後見制度では、本人の判断能力の程度に応じて、後見・保佐・補助といった制度があります。

制度を利用すると、選任された成年後見人などが本人の財産管理や必要な法律行為を支援します。

ただし、成年後見制度を利用すれば家族が自由に親の不動産を売却できるという意味ではありません。

特に本人の居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要になるケースがあります。裁判所も、本人の居住用不動産の売却などについて、事前に家庭裁判所の許可を得る必要があると案内しています。

3. 家族信託などの仕組みを検討する

判断能力が低下する前であれば、家族信託などを利用して、将来の財産管理についてあらかじめ仕組みを整えておく方法もあります。

ただし、すでに判断能力が大きく低下している場合には、本人が新たに契約を締結できる状態なのかを慎重に確認する必要があります。

家族信託については、「認知症になる前に考えたい家族信託とは？親の財産管理で知っておきたい仕組み」で詳しく解説しています。

親の不動産を売却したい場合はどうする？

判断能力が低下した親の不動産を売却したい場合は、まず「親が今も自分で売却について判断できるのか」を確認することが重要です。

本人が不動産の売却について理解し、判断できる状態であれば、親本人による売却を検討できます。

一方で、本人による判断が難しい状態になっている場合、子どもが親に代わって勝手に売却することはできません。

その場合には、成年後見制度など、法律上の代理権を得るための手続きを検討することになります。

認知症になった親の不動産を家族が勝手に売却できない理由や、売却するための方法については、「認知症の親の不動産は勝手に売却できる？売れない理由と対処法を解説」で詳しく説明しています。

成年後見制度を利用しても不動産売却には注意が必要

成年後見制度を利用すれば、すべての不動産取引を自由に進められるわけではありません。

特に、親本人が住んでいる、または将来住む予定のある不動産については、売却などの処分に家庭裁判所の許可が必要になる場合があります。

裁判所によると、居住用不動産には、本人が現在住んでいる建物だけでなく、施設などに入る前に住んでいた住居や、将来居住する予定の住居も含まれる場合があります。

そのため、「親は今施設にいるから実家をすぐ売れる」と単純に考えることはできません。

また、居住用不動産の処分について家庭裁判所の許可を得ずに行った場合、その処分が無効になると裁判所が案内しています。

成年後見制度を利用して親の不動産を売却する場合には、制度の利用だけでなく、その不動産がどのような位置づけなのかも確認する必要があります。

親の不動産売却で必要になる書類も確認しておく

不動産を売却することになった場合は、本人確認や権利関係の確認などのためにさまざまな書類が必要になります。

親本人が売却するケースと、代理人が手続きをするケースでは必要になる対応が異なるため、早めに整理しておくと手続きを進めやすくなります。

親名義の不動産について必要になる書類をケース別に確認したい場合は、「親名義の不動産売却に必要な書類は？本人・代理・相続の場合を解説」をご覧ください。

判断能力が低下してから不動産問題が起こると困りやすい理由

親の判断能力が低下した後に不動産の売却や処分を考えると、手続きが複雑になることがあります。

たとえば、親が元気なときには「実家を売る」と本人が決めて不動産会社に相談できます。

ところが判断能力が低下した後では、本人の判断だけで契約を進めることが難しくなり、家族が代わりに手続きするための仕組みを検討しなければならない場合があります。

さらに、親が施設に入って実家が空き家になった場合には、売却の問題だけでなく、固定資産税や建物の管理、修繕なども考えなければなりません。

つまり、判断能力の低下によって問題になるのは「売却できるか」だけではありません。

• 誰が不動産を管理するのか
• 必要な契約を誰が行うのか
• 空き家になった実家をどうするのか
• 売却する場合にどの制度を利用するのか
• 親本人の生活や利益をどう守るのか

といった複数の問題を整理する必要があります。

親の判断能力が低下したら最初に確認したい5つのこと

不動産について問題が発生した場合は、次の順番で確認すると整理しやすくなります。

1. 不動産の名義を確認する

まず、実家や土地が誰の名義になっているのかを確認します。

親本人の名義なのか、共有名義なのかによって、その後の手続きが変わります。

登記事項証明書などを確認し、所有者と持分を把握しておきましょう。

2. 親が現在どの程度判断できるのか確認する

不動産をどうするかを考える前に、親本人が現在の状況を理解して判断できる状態なのかを確認します。

「高齢だから」「認知症の症状があるから」というだけで一律に判断せず、実際に必要となる不動産取引について判断できるかを確認することが重要です。

3. 今すぐ不動産を処分する必要があるのか考える

親の判断能力が低下したからといって、必ずしもすぐに実家を売却する必要があるとは限りません。

親が現在住んでいるのか、施設に入っているのか、将来的に戻る可能性があるのかなどを整理します。

売却を急ぐのではなく、管理を続けるという選択肢もあります。

4. 家族だけでできることとできないことを分ける

庭の手入れや換気、清掃など、家族が実際に行える管理と、不動産の売買契約など法律上の手続きは分けて考えます。

家族が管理しているからといって、親の代理人として不動産を自由に処分できるわけではありません。

5. 必要な制度や専門家への相談を検討する

判断能力が低下しており、不動産の売却や重要な契約が必要になった場合は、成年後見制度などの利用を検討します。

家族信託を含め、どの制度が適切なのかは、親の判断能力や不動産の状況によって変わります。

すでに判断能力が低下している場合の不動産売却について、家族信託と成年後見の違いを確認したい方は、「認知症の親の不動産売却は家族信託と成年後見どっち？違いと注意点を解説」も参考にしてください。

親の判断能力が低下する前ならできる準備もある

不動産について最も対応しやすいのは、親本人が元気で、自分の財産について十分に判断できる段階です。

この段階であれば、実家を将来どうするのか、誰が管理するのか、売却する可能性があるのかなどを家族で話し合うことができます。

必要に応じて家族信託などの仕組みを検討することもできます。

反対に、判断能力が低下してから「子どもが代わりに売ればいい」と考えると、必要な手続きが増える可能性があります。

認知症になる前に実家を売却するメリットや、売却前に確認したいポイントについては、「認知症になる前に実家を売却するメリットとは？売却前の注意点を解説」で詳しく解説しています。

親の判断能力が低下した後の不動産問題は早めの整理が大切

親の判断能力が低下した後に不動産問題が起きた場合、まず大切なのは「すぐに売る」ことではありません。

親の判断能力、不動産の名義、現在の利用状況、家族による管理の可否、今後売却する必要があるかを一つずつ確認します。

そのうえで、家族だけで対応できるのか、成年後見制度などの手続きが必要なのかを検討します。

特に親名義の実家については、子どもが家族だからという理由だけで自由に売却できるわけではありません。

判断能力が低下してから売却を考える場合には、本人の利益を守りながら必要な手続きを進めることが重要です。

また、まだ親本人が十分に判断できる状態なら、将来の不動産管理や売却について家族で話し合っておくことで、後から起こる問題を減らせる可能性があります。

まとめ

親の判断能力が低下した後の不動産問題では、家族が自由に親名義の家を売却できるわけではありません。

まずは親の現在の判断能力と不動産の名義・利用状況を確認し、家族だけでできる管理と、法律上の手続きが必要な行為を分けて考えることが大切です。

売却が必要な場合には、本人による売却が可能なのか、成年後見制度などの利用が必要なのかを確認します。

特に居住用不動産の処分については、成年後見人などであっても家庭裁判所の許可が必要となる場合があるため、自己判断で売却手続きを進めないよう注意しましょう。

親がまだ元気な段階であれば、将来の実家の管理や売却について家族で話し合い、必要な準備をしておくことも大切です。