親が認知症になり、「実家を売却して介護費用に充てたい」「空き家になる前に処分したい」と考えることがあります。
しかし、親名義の不動産だからといって、子どもが本人に代わって自由に売却できるわけではありません。
認知症によって判断能力が低下している場合、本人が不動産を売却することが難しくなります。また、家族であっても、親の同意なく勝手に売却手続きを進めることはできません。
この記事では、認知症の親の不動産を勝手に売却できない理由と、売却を検討するときに確認したいポイントについて解説します。
認知症の親の不動産は勝手に売却できない
結論からいうと、認知症の親が所有する不動産を、子どもが家族だからという理由だけで勝手に売却することはできません。
不動産の売却は、所有者本人にとって重要な法律行為です。そのため、売却するには本人が売却の内容を理解し、意思決定できることが基本となります。
親が認知症になったからといって、すべての場合に不動産を売却できなくなるわけではありません。認知症の程度や本人の判断能力によって状況は異なります。
重要なのは、「認知症だから売れない」と一律に考えることではなく、親本人が不動産の売却について判断できる状態なのかを確認することです。
家族でも、親の不動産を勝手には売れません。
なお、親が認知症になった場合の財産管理については、銀行口座にも影響が生じることがあります。預貯金と不動産の両方を含めて親の財産管理を考える場合は、親が認知症になったら銀行口座はどうなる？口座凍結と不動産管理を解説も参考にしてください。
なぜ子どもでも親の不動産を勝手に売却できないのか
不動産の所有者は親だから
親名義の不動産は、親が所有者です。
子どもがその家に住んでいたり、親の介護をしていたりしても、それだけで親の不動産を売却する権限が生じるわけではありません。
「子どもが管理しているから売ってもいい」「親のために売却するのだから問題ない」という考えだけで手続きを進めることはできません。
売却代金を親の介護費用に使う予定だったとしても、親の財産である以上、適切な手続きが必要です。
不動産の売却には本人の意思確認が必要になる
不動産の売却では、売却する不動産や売買条件などについて本人が理解し、売却する意思を示すことが重要です。
そのため、親の判断能力が大きく低下している状態で、子どもだけが売却を決めて契約を進めることには問題があります。
特に、不動産は高額な財産であるため、「親のためだから」という理由だけで家族が自由に処分できるものではありません。
家族だから自動的に代理人になれるわけではない
「親子なのだから、子どもが代わりに手続きできるのでは？」と思うかもしれません。
しかし、親子であることだけを理由に、親の不動産について当然に代理権が発生するわけではありません。
親が元気なうちに適切な代理権を設定している場合などを除き、認知症になった後に家族が自由に親の不動産を売却できるわけではない点に注意が必要です。
認知症なら必ず不動産を売却できないわけではない
ここは誤解しやすいポイントです。
「認知症と診断された＝不動産を絶対に売却できない」という意味ではありません。
重要なのは、診断名だけではなく、不動産を売却するという法律行為について本人が判断できる状態かどうかです。
認知症の症状があっても、本人が売却の意味や内容を理解し、自分で意思決定できる状態であれば、本人による売却が可能な場合があります。
一方、判断能力が低下して本人だけでは不動産売却について適切に判断できない状態になっている場合は、家族が本人に代わって自由に売却することはできません。
そのため、「認知症になったらすぐ売却できなくなる」と考えるのではなく、親の判断能力があるうちに不動産について家族で話し合っておくことが大切です。
認知症の親の不動産を売却したい場合はどうする？
親の判断能力が低下した後に、「実家を売却したい」という事情が生じることもあります。
たとえば、親が老人ホームや介護施設に入居して実家が空き家になった場合や、売却代金を介護費用などに充てたい場合です。
このような場合には、成年後見制度などの利用を検討することになります。
成年後見制度を利用する方法
成年後見制度は、認知症などによって判断能力が十分でない人を法律面で支援する制度です。
成年後見人などが本人の財産管理を行うことで、本人だけでは難しい財産上の手続きを進められる場合があります。
ただし、成年後見人になれば親の不動産を自由に売却できるという意味ではありません。
特に、親が住んでいる、または以前住んでいた居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。
認知症になった親の家を実際に売却する場合の成年後見制度や手続きについては、認知症になった親の家を売却するには？成年後見制度を利用する流れを解説で詳しく確認できます。
認知症になる前なら不動産について準備できる
親の判断能力が低下してから不動産の処分方法を考えると、手続きが複雑になることがあります。
そのため、親が元気なうちに「実家を今後どうするのか」を話し合っておくことが重要です。
元気なうちに、実家のことを話し合っておきましょう。
たとえば、次のようなことを確認しておきます。
- 将来も親が実家に住み続けるのか
- 施設に入居した場合、実家をどうするのか
- 実家を売却する可能性があるのか
- 売却した場合の代金を何に使うのか
- 誰が親の財産管理をするのか
親自身がまだ判断できる段階であれば、家族信託や任意後見など、将来の財産管理に備える方法を検討することもできます。
家族信託について詳しく知りたい場合は、認知症になる前に考えたい家族信託とは？親の財産管理で知っておきたい仕組みも参考にしてください。
親が認知症になる前に実家の売却を考える方法もある
実家を将来的に使う予定がなく、親自身も売却を検討しているのであれば、判断能力があるうちに売却について話し合う方法もあります。
認知症になってから売却を考えるのではなく、元気なうちに売却することで、本人の意思で売却手続きを進めやすくなります。
特に、親が施設に入居する可能性がある場合や、実家を相続する人が決まっている場合は、早めに今後の扱いを話し合っておくとよいでしょう。
認知症になる前に実家を売却するメリットについては、認知症になる前に実家売却を考えるメリットとは？で詳しく解説しています。
認知症の親の不動産を勝手に売却するとどうなる？
親の判断能力が低下しているにもかかわらず、家族が本人に代わって勝手に不動産売却を進めるのは避ける必要があります。
売買契約では、本人が契約内容を理解して意思決定できることが重要だからです。
また、売却後に親族間で「本当に親が売却を希望していたのか」「売却代金は適切に管理されているのか」といった問題が生じる可能性もあります。
親のために行った売却であっても、手続きが適切でなければ家族間のトラブルにつながることがあります。
そのため、親の判断能力に不安がある場合は、家族だけで判断して売却を進めるのではなく、成年後見制度などの利用について専門家や家庭裁判所に確認することが大切です。
認知症の親の不動産を売却するときに確認したいこと
親の不動産を売却する必要が出てきたら、まず次の点を確認しましょう。
親本人の判断能力を確認する
まず確認したいのは、親本人が不動産売却について判断できる状態かどうかです。
認知症という診断だけで判断せず、実際の判断能力について医師や専門家に相談することも検討しましょう。
不動産の名義を確認する
次に、売却したい家や土地の名義を確認します。
親名義なのか、親と子どもの共有名義なのか、すでに相続などによって名義が変わっているのかによって、必要な手続きは変わります。
親名義のままになっている実家については、名義と売却手続きの関係も確認しておく必要があります。
今後も実家を使う可能性を考える
売却を急ぐ前に、親が今後その家に戻る可能性があるのかも考えておきましょう。
認知症の親が施設に入居したからといって、必ずしもすぐに実家を売却すべきとは限りません。
本人の生活や今後の介護、家族の事情なども含めて、売却するかどうかを検討することが大切です。
認知症になる前に親の家について家族で話し合っておこう
親が認知症になってから実家の売却を考えると、「売りたいのに親の判断能力が低下している」という問題が起こる可能性があります。
だからこそ、親が元気なうちに、実家を今後どうするのかを家族で話し合っておくことが大切です。
特に確認しておきたいのは、「誰が管理するのか」「将来売却する可能性があるのか」「親の財産をどのように管理するのか」という点です。
家族信託など、認知症になる前だからこそ検討できる制度もあります。
一方、すでに判断能力が低下している場合には、成年後見制度など別の方法を検討する必要があります。
まとめ｜認知症の親の不動産は家族でも勝手に売却できない
認知症の親が所有する不動産は、子どもだからという理由だけで勝手に売却することはできません。
重要なのは、親本人が不動産売却について判断できる状態なのかを確認することです。
まだ本人の判断能力が保たれているのであれば、今後の実家の扱いや財産管理について家族で話し合っておくことができます。
すでに判断能力が低下していて売却が必要になった場合は、成年後見制度などの利用を検討することになります。
「親のために実家を売りたい」と思ったときこそ、家族だけで手続きを進めず、親本人の権利を守りながら適切な方法を選ぶことが大切です。
