親が認知症になり、「実家を売却したいけれど、家族だけで手続きを進められるの？」「家族信託と成年後見なら、どちらを利用すればいい？」と悩んでいませんか。
親の判断能力が低下すると、本人に代わって家族が自由に不動産を売却できるわけではありません。
認知症になる前から備える方法として家族信託があり、すでに判断能力が低下している場合には成年後見制度が選択肢になります。
この記事では、認知症になった親の不動産を管理・売却する場合に、家族信託と成年後見がどのように違うのかを分かりやすく解説します。
認知症の親の不動産は家族が勝手に売却できない
親が認知症になって判断能力が低下すると、たとえ子どもであっても、親名義の不動産を自由に売却できるわけではありません。
不動産の売却には本人の意思確認や契約手続きが必要になるため、判断能力が十分でない状態では、家族が代わりに契約することが問題になります。
特に、親が住んでいた実家を売却したい場合には注意が必要です。
「子どもだから売れる」「親のために売るのだから問題ない」と考えてしまうと、手続きを進められない可能性があります。
良かれと思って勝手に動いたら大トラブルに…なんてことになりかねないので気をつけてくださいね！
そのため、認知症による判断能力の低下に備えるのであれば、親が認知症になったら実家はどうなるのかを確認するなど、事前に財産管理の方法を考えておくことが重要です。
家族信託と成年後見は何が違う？
家族信託と成年後見は、どちらも本人の財産を管理する場面で利用されますが、仕組みは大きく異なります。
| 項目 | 家族信託 | 成年後見 |
|---|---|---|
| 利用するタイミング | 本人に判断能力があるうちに準備 | 判断能力が低下した後でも利用できる |
| 財産管理をする人 | 家族などの受託者 | 成年後見人など |
| 裁判所の関与 | 原則として家庭裁判所の手続きではない | 家庭裁判所が関与する |
| 不動産の管理・処分 | 信託契約の内容に沿って受託者が行う | 本人の利益を考慮して成年後見人等が行う |
| 認知症になった後の新規利用 | 本人の判断能力が低下している場合は契約が難しい | 利用できる |
大きなポイントは、家族信託は本人の判断能力があるうちに準備する制度であるのに対し、成年後見は判断能力が低下した後の財産管理にも対応できるという点です。
認知症になる前なら家族信託を検討できる
親がまだ契約内容を理解して判断できる状態であれば、家族信託を利用して将来の財産管理に備える方法があります。
家族信託では、親が財産を託す人である「委託者」、財産を管理する「受託者」、財産から利益を受ける「受益者」という関係を設定します。
たとえば、親が所有する実家を信託財産にして、子どもを受託者とすることで、将来親の判断能力が低下した場合にも、契約内容に従って子どもが不動産を管理する仕組みを作ることができます。
家族信託なら認知症になった後も不動産を管理できる
家族信託を適切に設定しておけば、親が認知症になった後も、受託者である子どもが信託財産となった不動産を管理できます。
たとえば、実家を売却する可能性があるなら、信託契約の内容に不動産の売却などについて定めておくことで、将来の管理・処分に備えられます。
ただし、家族信託を設定すれば何でも自由にできるというわけではありません。信託契約の内容や不動産の状況などによって対応が変わるため、契約前に専門家へ確認することが大切です。
『万能な魔法のカード』ではないので、契約内容をどうするかはプロとしっかり相談するのが鉄則ですよ。
すでに認知症なら成年後見が選択肢になる
一方、親がすでに認知症になっていて、親が認知症になったら銀行口座はどうなるのかといった問題も含め、財産管理や契約について十分な判断ができない状態になっている場合、家族信託を新たに契約することは難しくなります。
その場合の選択肢の一つが成年後見制度です。
成年後見制度では、家庭裁判所によって選任された成年後見人などが、本人の利益を考えながら財産管理や必要な契約などを行います。
成年後見制度には、判断能力がすでに低下した後に利用する法定後見と、判断能力があるうちに将来に備えて契約しておく任意後見があります。
成年後見人なら親の不動産を自由に売却できるわけではない
成年後見人が選ばれたとしても、親の不動産を自由に処分できるという意味ではありません。
特に、親本人が居住している、または過去に居住していたなどの「居住用不動産」を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要です。
裁判所の公式情報でも、成年後見人が本人の居住用不動産を売却する場合には、家庭裁判所の許可を得る必要があり、許可を得ずに行った処分は無効とされています。
そのため、認知症の親の不動産を勝手に売却できない理由をふまえて、「成年後見人になれば、すぐに実家を売却できる」と考えるのは危険です。
認知症の親の不動産売却なら家族信託と成年後見どっち？
では、認知症の親の不動産を売却したい場合、家族信託と成年後見のどちらがよいのでしょうか。
大まかには、次のように考えると分かりやすいでしょう。
- 親がまだ判断できる状態なら、家族信託を検討する
- すでに判断能力が低下しているなら、成年後見を検討する
- 親の居住用不動産を成年後見人が売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要
- 家族信託を利用する場合も、契約内容を事前に確認する
つまり、「家族信託と成年後見のどちらが優れているか」というより、親の現在の判断能力と、不動産をどう管理・処分したいのかによって選択肢が変わると考えることが大切です。
家族信託が向いているケース
家族信託は、次のようなケースで検討しやすい方法です。
- 親がまだ契約内容を理解して判断できる
- 将来の認知症に備えておきたい
- 子どもなど信頼できる家族に不動産管理を任せたい
- 将来、実家を売却する可能性がある
- 親が施設へ入った後の実家の管理についても備えたい
特に、親が元気なうちに「将来, 実家をどうするか」を家族で話し合っておくことが重要です。
認知症になってからでは、親本人の意思を確認して家族信託を契約することが難しくなる可能性があるためです。
成年後見が向いているケース
成年後見制度は、次のようなケースで検討されます。
- すでに親の判断能力が低下している
- 親の財産を管理する必要がある
- 不動産の売却など、本人に代わって手続きが必要になった
- 家族信託を契約できる状態ではない
成年後見制度は、本人の財産や生活を守るための制度です。
そのため、単純に「不動産を売却するための制度」と考えるのではなく、本人の生活や財産全体を考えたうえで利用する必要があります。
認知症になってから家族信託に切り替えることはできる？
「成年後見になった後、家族信託に変更すればいいのでは？」と考える人もいるかもしれません。
しかし、家族信託は本人が契約内容を理解して意思表示できることが前提となるため、すでに判断能力が大きく低下している場合には、新たに家族信託契約を結ぶことが難しくなります。
だからこそ、認知症になってから考えるのではなく、親が元気な段階で不動産の管理方法を考えておくことが重要です。
認知症の親の実家を売却したいときに確認すること
実際に親の実家を売却したい場合には、まず次の点を確認しましょう。
親は現在、不動産の売却について判断できる状態か
最初に確認したいのが、親本人の判断能力です。
「認知症と診断されたかどうか」だけで判断するのではなく、売却という重要な契約について内容を理解し、自分の意思で判断できる状態なのかを確認する必要があります。
その不動産は親の居住用不動産なのか
成年後見制度を利用している場合、居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可が必要になるため、売却予定の不動産がどのような不動産なのかを確認することも重要です。
裁判所では、現在住んでいる家だけでなく、施設などへ入所する前に住んでいた住居や、将来居住する可能性がある不動産なども居住用不動産に含まれると案内しています。
実家を売却する必要性はあるのか
実家を売却する場合は、「なぜ売却する必要があるのか」も整理しておきましょう。
たとえば、施設入所後に空き家になる、維持管理が難しい、売却代金を親の生活費や施設費用に充てる必要があるなど、事情は家庭によって異なります。
成年後見制度では本人の利益を考えて財産を管理する必要があるため、売却の必要性や売却後のお金の使い道についても整理しておくことが大切です。
家族信託と成年後見は「どっちがいいか」だけで決めない
認知症の親の不動産について考えるとき、「家族信託と成年後見はどっちがいい？」と比較したくなります。
しかし、実際には親の判断能力、不動産の種類、現在の生活状況、将来的に売却する可能性などによって適した方法は変わります。
特に重要なのは、親がまだ判断できる状態なのか、それともすでに判断能力が低下しているのかという点です。
まだ判断できる段階なら、家族信託などを含めて将来の財産管理を検討できます。
すでに判断能力が低下している場合は、成年後見制度など、現在の状況で利用できる制度を検討することになります。
『もっと早く動いておけば…』と後悔する人が本当に多いです。少しでも不安なら、手遅れになる前に今の親の状態をチェックしておきましょう。
まとめ｜認知症の親の不動産は早めに管理方法を考えておこう
認知症になった親の不動産は、子どもだからといって自由に売却できるわけではありません。
家族信託と成年後見には、それぞれ異なる特徴があります。
- 家族信託は、親が判断できるうちに将来の財産管理に備える方法
- 成年後見は、判断能力が低下した後の財産管理にも利用できる
- 成年後見人が親の居住用不動産を売却する場合は家庭裁判所の許可が必要
- どちらが適しているかは、親の判断能力や不動産の状況によって異なる
「親が認知症になったら実家をどうするか」という問題は、実際に売却が必要になってから考えると、手続きに時間がかかることがあります。
親が元気なうちから、実家を誰が管理するのか、将来売却する可能性があるのかなどを家族で話し合っておくと安心です。
実際に親の家を子どもが管理する場合の手続きを確認するなど、家族信託や成年後見の利用を検討する場合は、親の判断能力や財産の状況を整理したうえで、司法書士・弁護士などの専門家に相談しましょう。
