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「違反建築物でも売却できるのだろうか」
「住宅ローンが使えないと聞いて不安」
「相続した家が違反建築かもしれない」
など、悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
違反建築物（違法建築物）は、一般的な住宅より売却が難しくなる傾向があります。
しかし、違反建築だからといって売却できないわけではありません。
大切なのは、売れにくい理由を理解したうえで、自分の物件に合った売却方法を選ぶことです。
この記事では、違反建築物とは何か、売却が難しい理由、売却する方法、専門の買取業者を利用するメリットまでわかりやすく解説します。
この記事でわかること
- 違反建築物（違法建築物）とは何か
- 違反建築物でも売却できるのか
- 売却が難しくなる理由
- 売却する方法と専門買取がおすすめなケース
違反建築物（違法建築物）とは？
違反建築物とは、建築基準法などの法律に違反した状態の建物を指します。
新築時から法律に違反して建てられたケースだけでなく、増築やリフォームによって法律に適合しなくなったケースも含まれます。
例えば、次のようなケースが代表例です。
- 無許可で増築している
- 建ぺい率・容積率を超えている
- 建築確認を受けずに建物を増築した
- 用途変更を行ったのに必要な手続きをしていない
- 防火・耐火基準を満たしていない
見た目では普通の住宅でも、書類や建築当時の状況を確認すると違反建築物だったというケースは珍しくありません。
違反建築物と既存不適格建築物は違う
混同されやすい言葉に「既存不適格建築物」があります。
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 違反建築物 | 現在の法律に違反している建物 |
| 既存不適格建築物 | 建築当時は適法だったが、その後の法改正で現在の基準に合わなくなった建物 |
既存不適格建築物は違法建築ではありません。一方、違反建築物は現在の法律に適合していない状態のため、売却時に買主が見つかりにくくなることがあります。
違反建築物でも売却できる？【結論】
結論から言うと、違反建築物でも売却は可能です。
法律上、「違反建築だから売買してはいけない」という決まりはありません。
ただし、一般の住宅より購入希望者が限られるため、通常の仲介では売却まで時間がかかったり、希望価格で売れなかったりするケースがあります。
特に住宅ローンを利用する買主は、金融機関の審査に通らない可能性があるため、購入を断念することも少なくありません。
そのため、違反建築物を売却する場合は、「仲介」と「専門買取」のどちらが自分に合っているかを見極めることが重要です。
違反建築物が売却しにくい理由
違反建築物が売却しにくいのは、建物そのものではなく、買主が将来的なリスクを心配するためです。
1. 住宅ローンを利用できないケースがある
金融機関は担保価値を重視するため、違反建築物では住宅ローンの審査が厳しくなることがあります。
住宅ローンが利用できない場合、現金購入できる人しか買主候補にならず、売却の難易度は高くなります。
2. 買主が見つかりにくい
違反建築物には、将来的な建て替えやリフォームで追加費用が発生する可能性があります。
そのため、一般の住宅購入希望者から敬遠されやすく、販売期間が長引くこともあります。
3. 是正工事が必要になる場合がある
違反内容によっては、建築基準法に適合させるための工事が必要になるケースがあります。
工事費用を考えると、買主が購入をためらう理由になりやすいでしょう。
違反建築物を売却する3つの方法
違反建築物を売却する方法は、大きく分けて3つあります。それぞれメリット・デメリットが異なるため、自分の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
1. 不動産会社による仲介で売却する
一般的な売却方法が、不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法です。
条件が良ければ市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
しかし、違反建築物は住宅ローンが利用しにくく、購入希望者が限られるため、売却まで時間がかかることがあります。
仲介が向いているケース
- 売却を急いでいない
- 立地が良く需要がある
- 違反内容が軽微で是正しやすい
2. 是正工事を行ってから売却する
違反内容によっては、建築基準法に適合するよう是正工事を行い、その後に売却する方法もあります。
買主の不安が減るため売却しやすくなる可能性がありますが、工事費用が高額になるケースも少なくありません。
また、すべての違反建築物が是正できるわけではないため、事前に専門家へ相談することが大切です。
3. 訳あり不動産専門の買取業者へ売却する
違反建築物をできるだけ早く手放したい場合は、訳あり不動産を専門に扱う買取業者へ売却する方法があります。
専門業者は違反建築物の取り扱いに慣れているため、一般の仲介では売れにくい物件でも査定・買取してもらえる可能性があります。
訳あり物件専門の買取業者について詳しく知りたい方は、訳あり物件専門の買取業者とは？仲介との違いや買取のポイントを解説も参考にしてください。
また、買主を探す必要がないため、売却までの期間を短縮しやすい点もメリットです。
仲介と専門買取の違い
| 比較項目 | 仲介 | 専門買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 一般の個人 | 買取業者 |
| 売却までの期間 | 数か月以上かかることもある | 比較的早い |
| 住宅ローンの影響 | 受けやすい | ほとんど受けない |
| 契約不適合責任 | 負う場合がある | 免責になるケースが多い |
| 訳あり物件への対応 | 苦手な会社もある | 対応実績が豊富 |
「できるだけ高く売りたい」のか、「早く確実に手放したい」のかによって、適した方法は異なります。
専門買取がおすすめなケース
次のようなケースでは、仲介より専門買取のほうがスムーズに売却できる可能性があります。
- 住宅ローンの利用が難しいと言われた
- 長期間売れ残るのは避けたい
- 相続した家を早く整理したい
- 建物の違反内容が複雑である
- 空き家の維持費や固定資産税の負担を減らしたい
訳あり不動産を専門に扱う買取業者なら、違反建築物の事情を理解したうえで査定を行うため、売却方法について相談しやすいでしょう。
違反建築物の売却で悩んでいるなら、まずは専門業者へ相談してみましょう。
査定を受けても必ず売却する必要はありません。
現在の状況で売却できるかどうかを知るだけでも、今後の判断材料になります。
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また、再建築不可物件など、ほかの訳あり不動産について知りたい方は、関連記事も参考にしてください。
よくある質問
違反建築物でも売却できますか？
はい、売却は可能です。
違反建築物だからといって売買が禁止されているわけではありません。ただし、住宅ローンが利用しにくいことや、買主が限られることから、一般的な住宅より売却が難しくなる傾向があります。
違反建築物は住宅ローンを利用できますか？
金融機関によって判断は異なりますが、住宅ローンの審査が厳しくなるケースが多くあります。
担保評価が低くなったり、融資対象外となったりする場合もあるため、現金購入できる買主しか見つからないこともあります。
違反建築物は必ず取り壊さなければいけませんか？
必ずしも取り壊す必要はありません。
違反内容によっては是正工事で対応できるケースもありますし、そのまま売却できる場合もあります。どの方法が適しているかは、物件の状況によって異なります。
相続した家が違反建築物かどうか調べる方法はありますか？
建築確認済証や検査済証などの書類を確認するほか、不動産会社や建築士へ相談することで確認できる場合があります。
相続した家で建築当時の資料が残っていない場合でも、専門家へ相談することで状況を把握できることがあります。
まとめ
違反建築物は、一般的な住宅より売却が難しい傾向があります。
しかし、違反建築物だからといって売却できないわけではありません。
住宅ローンが利用しにくいことや、購入希望者が限られることから仲介では時間がかかる場合がありますが、物件の状況によっては専門の買取業者へ相談することでスムーズに売却できるケースもあります。
まずは現在の物件がどのように評価されるのかを把握し、自分に合った売却方法を選ぶことが大切です。
