「認知症になった親の家を売却したいけれど、子どもが代わりに売ることはできるの？」「成年後見制度を利用すれば、親の家を売却できる？」「家庭裁判所の許可も必要なの？」と悩んでいませんか。
親が認知症になり、判断能力が低下した後に親名義の家を売却する場合、家族だけで自由に売却手続きを進めることはできません。本人に代わって手続きをするために成年後見制度を利用するケースがあり、親が住んでいた家などの居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可も必要になります。
「親のためだから」といって、勝手に進めないでくださいね！
この記事では、認知症になった親の家を売却する場合に成年後見制度を利用する流れや、家庭裁判所の許可が必要になるケース、売却前に確認しておきたいポイントを解説します。
認知症になった親の家は家族だけで売却できない
親が認知症になって判断能力が低下すると、子どもが親に代わって自由に不動産を売却できるわけではありません。
不動産の売買は、所有者本人の意思に基づいて行う必要があります。そのため、親の判断能力が低下している状態で、子どもが親の代わりに売買契約を結ぶことはできません。
認知症の親の不動産を家族が勝手に売却できない理由については、「認知症の親の不動産は勝手に売却できる？売れない理由と対処法」で詳しく解説しています。
すでに親の判断能力が低下している場合は、成年後見制度を利用して、成年後見人などが本人に代わって財産管理や必要な手続きを行う方法があります。
成年後見制度を利用すれば認知症の親の家を売却できる？
成年後見制度とは、認知症などによって判断能力が十分でない人を法律的に支援する制度です。
成年後見人が選任されると、本人の財産を管理したり、本人に代わって必要な契約などを行ったりします。
そのため、認知症になった親が自分で不動産売却の判断や手続きをすることが難しい場合、成年後見制度を利用することで、親の不動産を売却できる可能性があります。
ただし、成年後見人が選ばれれば、どのような不動産でも自由に売却できるというわけではありません。
特に、親が住んでいた家などの居住用不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。
認知症の親の家を成年後見制度で売却する流れ
認知症になった親の家を成年後見制度を利用して売却する場合は、一般的な不動産売却よりも手続きが増えます。
大まかな流れは次のとおりです。
- 親の判断能力と不動産の状況を確認する
- 成年後見制度の利用を検討する
- 家庭裁判所に成年後見開始の申立てをする
- 成年後見人が選任される
- 売却する不動産の査定などを行う
- 居住用不動産の場合は家庭裁判所に売却許可を申し立てる
- 家庭裁判所の許可を得る
- 売買契約・決済・所有権移転などの手続きを進める
ここから、それぞれの段階を詳しく見ていきます。
1．親の判断能力と不動産の状況を確認する
まず、親が現在どの程度の判断能力を持っているのかを確認します。
認知症と診断されたからといって、必ず直ちに成年後見制度を利用しなければならないわけではありません。実際の判断能力や、不動産を売却する必要性などを踏まえて対応を検討する必要があります。
親の判断能力が低下した後に不動産を管理・売却する場合の問題については、「親の判断能力が低下したら不動産はどうする？問題と対処法」でも詳しく解説しています。
2．成年後見制度の利用を検討する
親が自分で不動産売却について判断することが難しく、家族が本人に代わって手続きをする必要がある場合は、成年後見制度の利用を検討します。
成年後見制度を利用するためには、家庭裁判所への申立てが必要です。
なお、認知症になる前であれば家族信託など別の方法を検討できる場合がありますが、すでに判断能力が低下している場合には選択できる方法が限られることがあります。
家族信託と成年後見制度の違いについては、「認知症の親の不動産売却は家族信託と成年後見どっち？違いと注意点を解説」で比較しています。
3．家庭裁判所に成年後見開始の申立てをする
成年後見制度を利用する場合、家庭裁判所に成年後見開始の申立てを行います。
申立てをして審判が確定すると、成年後見人が選任されます。
成年後見人は、親本人の利益を守る立場で財産管理などを行うため、子どもが成年後見人になるとは限りません。
成年後見制度を利用した後は、本人の財産を本人のために管理することが基本となります。
4．成年後見人が選任される
成年後見人が選任されたら、本人に代わって財産管理などを行えるようになります。
ただし、成年後見人だからといって、親の家を自由に売却できるわけではありません。
特に親が住んでいた家などの居住用不動産を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要です。
「施設に入っているから関係ない」とはならないので、要注意です！
5．売却する家の査定などを行う
売却を進める場合は、不動産会社などに査定を依頼し、売却価格や売却方法を検討します。
家庭裁判所に居住用不動産の処分許可を申し立てる際には、売却の場合の資料として、不動産の登記事項証明書や評価証明書、売買契約書案、不動産業者が作成した査定書などが必要になる場合があります。
裁判所によって必要書類や取扱いが異なる場合があるため、実際に申立てをする際は管轄の家庭裁判所に確認しましょう。
家の査定を依頼する際に確認したいポイントについては、「家の査定で注意したい7つのポイント」も参考になります。
6．家庭裁判所に居住用不動産の売却許可を申し立てる
親が住んでいる家や、施設に入所する前まで住んでいた家など、本人の居住用不動産を売却する場合は、成年後見人が家庭裁判所に「居住用不動産の処分許可」を申し立てます。
裁判所は、本人の生活や利益などを考慮して、売却する必要性などを確認します。
本人が現在その家に住んでいない場合でも、過去に住んでいた家や、将来居住する可能性がある家などが居住用不動産に該当する場合があります。
7．家庭裁判所の許可を得る
家庭裁判所から売却の許可を得た後、売却手続きを進めます。
反対に、家庭裁判所の許可を得ないまま居住用不動産を処分した場合、その処分は無効となると裁判所が案内しています。
そのため、「先に売買契約を結んで、後から裁判所の許可を取ればいい」と考えないことが重要です。
許可を得る前に契約してしまうと、無効になることもあるんです。
8．売買契約・決済などを進める
家庭裁判所の許可を得た後、売買契約や決済、所有権移転登記などの手続きを進めます。
売却代金についても、親本人の財産として適切に管理する必要があります。
成年後見人が自分の判断で親の財産を自由に使えるという制度ではないため、売却後の資金についても慎重に管理することが大切です。
「自分の親の財産だから」といって、子どもが勝手に使うことはできません。
親が住んでいた家を売る場合は家庭裁判所の許可が必要
成年後見制度を利用した不動産売却で特に注意したいのが、居住用不動産の扱いです。
成年後見人が本人に代わって居住用不動産を売却する場合、家庭裁判所の許可が必要です。
裁判所によると、居住用不動産には、本人が現在住んでいる家だけでなく、病院や施設に入所して現在は住んでいないものの、将来居住する可能性がある場合や、入所前に居住していた家なども含まれます。
そのため、「今は親が施設に入っているから、居住用不動産には当たらない」と単純に判断することはできません。
売却を考えている場合は、事前に家庭裁判所へ確認することが大切です。
家庭裁判所の許可を取るときに確認されること
家庭裁判所に居住用不動産の処分許可を申し立てる際には、売却する必要性や売却条件などを説明するための資料を提出します。
例えば、裁判所の案内では、売却の場合に不動産の登記事項証明書、固定資産評価証明書、売買契約書案、不動産業者が作成した査定書などが挙げられています。
また、売却価格が査定価格より低い場合には、その価格で売却する理由について説明を求められる場合もあります。
必要書類や具体的な取扱いは裁判所によって異なる場合があるため、申立て前に管轄の家庭裁判所へ確認しておきましょう。
成年後見制度を利用して親の家を売却するときの注意点
成年後見人になれば自由に家を売れるわけではない
成年後見人には本人の財産を管理する権限がありますが、本人の利益を考えずに自由に財産を処分できるわけではありません。
特に居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要です。
売却するまでに時間がかかることがある
成年後見制度の申立てから成年後見人の選任、さらに居住用不動産の売却許可の申立てなど、複数の手続きが必要になる場合があります。
そのため、「すぐに家を売って現金化したい」と考えていても、一般的な不動産売却と同じように進むとは限りません。
売却を急ぐ事情がある場合は、早い段階で専門家や家庭裁判所に確認しておくことが重要です。
売却代金は親本人のために管理する
家を売却して得たお金は、親本人の財産です。
子どもが自分のお金のように自由に使うものではなく、成年後見人として適切に管理する必要があります。
成年後見制度を利用する前に売却できるケースも確認する
まだ親本人に十分な判断能力があり、本人が売却について適切に判断できる状態であれば、親本人が売主となって売却する方法も考えられます。
認知症になる前に実家を売却する場合のメリットや注意点については、「認知症になる前に実家を売却するメリットとは？売却前の注意点を解説」で解説しています。
すでに親の判断能力が低下している場合は、本人がどこまで契約内容を理解して判断できる状態なのかを慎重に確認する必要があります。
親名義の家を売却するために必要な書類も確認しておく
成年後見制度を利用して親の家を売却する場合、成年後見制度に関する書類だけでなく、不動産売却に必要な書類も準備することになります。
親名義の不動産を売却するときに必要となる書類は、本人が売却する場合、代理で手続きをする場合、相続後に売却する場合などで異なります。
必要書類について詳しく知りたい場合は、「親名義の不動産売却に必要な書類は？本人・代理・相続の場合を解説」を確認してください。
また、親名義の家を子どもが売却する場合の基本的な考え方については、「親名義の家は売却できる？子どもが売る場合の手続き方法を解説」でも解説しています。
認知症になった親の家を売却するなら早めの確認が大切
認知症になった親の家を売却したい場合、子どもが親に代わって自由に売却できるわけではありません。
すでに親の判断能力が低下している場合は、成年後見制度の利用を検討することになります。
成年後見人が選任された後も、親が住んでいた家などの居住用不動産を売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要です。
そのため、実際の売却では、成年後見制度の申立てだけでなく、売却する不動産の査定、家庭裁判所への居住用不動産処分許可の申立て、売買契約や決済など、複数の手続きを順番に進める必要があります。
一方、親にまだ十分な判断能力がある段階であれば、成年後見制度を利用せずに本人が売却できる可能性もあります。
親の認知症が進行してから慌てて売却方法を考えるのではなく、親の判断能力や家の利用状況、今後住み続ける可能性などを確認したうえで、早めに専門家へ相談することが大切です。
まとめ
認知症になった親の家を売却する場合、子どもが親に代わって自由に売却することはできません。
親の判断能力が低下している場合は、成年後見制度を利用して成年後見人が本人に代わって手続きを行う方法があります。
特に親が住んでいた家などの居住用不動産を売却する場合は、成年後見人が家庭裁判所の許可を得る必要があります。
売却までには成年後見制度の申立てや成年後見人の選任、売却する家の査定、家庭裁判所への許可申立てなどが必要になるため、一般的な不動産売却よりも手続きが複雑になりやすい点にも注意しましょう。
親の判断能力が低下した後に売却を検討している場合は、現在の状況でどのような手続きが必要なのかを早めに確認することが大切です。
